EL CUADERNO Nº13 DEL IIPEM SOBRE VIVIENDA REFLEJA QUE EL SECTOR INMOBILIARIO CONTINÚA INMERSO EN UN PROCESO DE AJUSTE IMPORTANTE

El cuaderno, que en esta ocasión ha contado con la colaboración del Observatorio de Medio Ambiente Urbano-OMAU, la Gerencia Municipal de Urbanismo; el Instituto Municipal de la Vivienda; el Colegio de Arquitectos de Málaga; el Instituto de Práctica Empresarial-IPE y la Universidad a través de la Cátedra de Política Económica, analiza la evolución del sector inmobiliario teniendo en cuenta el período anterior a la crisis y el actual, p ara esbozar a partir de aquí algunas consideraciones acerca del comportamiento que está teniendo este sector clave en la economía malagueña. En este sentido, el informe apunta que en el caso de la provincia de Málaga, la construcción llegó a superar el 16% del PIB provincial entre 2004 y 2006, llegando casi al 11% en 2012 (en España ha pasado del 12% al 8%).

La presentación del Cuaderno se enmarca dentro del programa de la Jornada titulada “Plan Andaluz de la Vivienda y rehabilitación: su relación con el plan municipal y estatal”, organizada por la Gerencia Municipal de Urbanismo, el Instituto Municipal de la Vivienda, el CEJUS y la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente.

El acto de presentación ha corrido a cargo de Mª Carmen García Peña, directora gerente de la Fundación CIEDES. Posteriormente, tendrá lugar una mesa redonda en la que participarán los responsables de las entidades colaboradoras en la elaboración del cuaderno: Pedro Marín (OMAU), Antonio José Vargas (Colegio Arquitectos), Gumersindo Ruiz (UMA) y José Antonio Pérez Ramírez (IPE).

Algunas de las conclusiones de este estudio son:

PRINCIPALES DETERMINANTES:

• En España los préstamos hipotecarios sufrían incrementos anuales de hasta el 33,5% en 2005, mientras que a julio de 2013 se sitúan en -14%.

• En Málaga capital se estima un 7,9% de hogares más entre 2006 y 2012, mientras que en la provincia el aumento en el nº de hogares es de un 17,2%, muy por encima de Andalucía (11,5) y España (8,6).

• Evolución de las personas ocupadas por hogar: en 2007 eran 1,24 y en 2012 es de 0,92.

OFERTA Y STOCK DE VIVIENDA:

• La caída media anual del número de viviendas visadas en la ciudad de Málaga entre 2005 y 2012 (-29,7%) ha sido menos intensa que en el Área Metropolitana (-37,6%) y la provincia (-40,3%). En 2012, la ciudad concentra algo más del 40% de las viviendas visadas en la provincia (12,9% en 2005).

•  La vivienda libre ha pasado de representar el 96% del total de vivienda visada en 2002 en la ciudad a algo menos del 50% en 2012:

2002 … 12.285 viviendas visadas en Málaga capital/11.826 libres

2012… 458 viviendas visadas en Málaga capital/227 libres

•  Las viviendas iniciadas se han ido reduciendo sistemáticamente, hasta llegar en 2011 a un descenso interanual del 57%.

•  La estimación del stock de viviendas en la ciudad de Málaga representa sobre el total de viviendas existentes entre el 0,4% y el 0,5%, mientras que en la provincia este stock se sitúa entre el 1,5% y el 2%.

• Entre los años 2008 y 2011 la provincia ha registrado un fuerte descenso en las transacciones de vivienda, situado en un 24,2% de media, salvo en el año 2010 en que ascendió un 1,5% debido a las nuevas normativas planteadas por el ejecutivo. En el caso de la capital, el comportamiento ha sido similar, con una media de bajada entre 2008 y 2011 del 32%, y un pico de ascenso del 20, 5% en 2010. No obstante, se puede afirmar que ya en 2012 se atisba cierta recuperación, aunque la capital aún mantiene datos negativos con una reducción en 2012 del -8,7%.

• En 2012 la vivienda nueva representa menos de la quinta parte de las operaciones realizadas en la capital. En la provincia, sin embargo, supera el 23%. Paralelamente, el 82,5% de las transacciones realizadas en la capital en 2012 han sido en vivienda usada.

• Málaga es la segunda provincia de España en cuanto a compra de viviendas por parte de extranjeros (tras Alicante), con un 13,2% del total nacional (5.863 compras realizadas en la provincia por extranjeros residentes o no entre abril de 2012 y mayo de 2013), que suponen más del 31% de las transacciones totales en la provincia.

• Desde 2007 se observa una reducción generalizada en el precio de la vivienda libre usada, algo más intensa en la ciudad de Málaga, que ha pasado de 2.425,4 a 1.470,0 euros/m2 de media en 2012, lo que supone una tasa de variación 2007-2012 del -39,4%. A nivel provincial la reducción en el precio de la vivienda libre entre ambos años ha sido del -33,1%.

• Los valores medios del precio de la vivienda libre en la capital varían mucho en función de la zona de la ciudad. Así, en 2012 la zona más cara de Málaga ciudad ha sido la Prolongación con 2.891€/m2, seguida de la zona Centro con 2.701€/m2. Por el contrario, Churriana y Campanillas son los distritos con vivienda libre a precios más bajos, situándose en 1.703€/m2 y 1.885€/m2, respectivamente.

FINANCIACIÓN:

• El esfuerzo familiar de la renta media anual disponible asociado a la compra estaba antes de la crisis (2008) en torno al 52%, mientras que hoy está en el 32%.

• Se utiliza el salario íntegro familiar (todos los ingresos del hogar) de casi 7 años para pagarla en el caso de la provincia.

CONSIDERACIONES FINALES:

• El diagnóstico del sector inmobiliario en Málaga muestra actualmente una serie de oportunidades, ya que la bajada de precios, la progresiva absorción del stock de viviendas, los cambios legislativos, la nueva estrategia de sostenibilidad y el auge de la demanda extranjera pueden incidir en un mayor dinamismo del mercado de vivienda en el medio plazo.  

• Aún así, persiste aún bastante incertidumbre asociada con la difícil coyuntura económica y el alto nivel de desempleo, siendo fundamental sentar las bases de un nuevo modelo que se sustente en la sostenibilidad y la diversidad. 

• La mejora de la actividad puede venir acompañada de un impulso en la innovación, la ecoeficiencia, la minimización en el uso del suelo, la valorización del patrimonio histórico y la adaptación de la oferta a las nuevas demandas tecnológicas, sociales o medioambientales que requieren los ciudadanos, y que vienen impuestas ya desde Europa.